MALİYET YAKLAŞIMI

​

Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulun değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, “ Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır “ şeklinde tanımlanmaktadır.

​

Bu yöntemde, gayrimenkulun önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle, gayrimenkulun değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulun bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. Bu teknikte gayrimenkulün bina maliyet değerleri, Bayındırlık Bakanlığı Yapı Birim Maliyetleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri, müteahhit firmalarla yapılan görüşmeler ve geçmiş tecrübeler gibi veriler dikkate alınarak yapılan hesap ve maliyetler göz önüne alınır. Binalardaki yıpranma payı, binanın gözle görülür fiziki durumu dikkate alınarak hesaplanabilir.

Bu teknikte gayrimenkulun değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir. Arazi değeri emsal yaklaşımlardan yola çıkılarak takdir edilir. Binaların değeri ise yukarıda bahsedilen yöntemlerle belirlenerek yıpranma payları düşülerek oluşturulur. Sonuç değer takdirine ise bu her iki değer toplanarak ulaşılır.

​

Kullanım alanları
Piyasada sık sık alım-satımı yapılmayan mülklerin değerlemesinde,
Özel kullanımı olan yapılar değerlemeye konusu ise,
Karşılaştırılabilir satış bilgisi olmadığında,
Alışılagelmişin dışında bir mülk olduğunda veya çok yavaş bir pazarı olduğunda,
Gelir getiren bir mülk cinsi olmadığında,
Yarım kalmış veya teklif aşamasındaki projelerin değerleme çalışmalarında,(Kaynak: Ekspermedia.com)

​

​

COST APPROACH

​

​

In this method, the cost of rebuilding an existing structure under current economic conditions is considered as the basis for the valuation of the real estate. In this sense, the main principle of the cost approach can be explained by the value of use. The value in use is defined as “the property has a real value“ even if no one wants to or does not know its value.

 

In this method, the real estate is considered to have a significant remaining economic life expectancy. For this reason, it is assumed that the value of the real estate will decrease over time due to physical wear, functional and economic obsolescence. In other words, it is assumed that the building value of an existing real estate can never be higher than the cost of reconstruction. In this technique, the building cost of the real estate, the cost of building unit costs of the Ministry of Construction, the technical characteristics of the buildings, the materials used in the buildings, the construction costs of the buildings constructed in the market with the same characteristics, the interviews with the contractors and past experiences are taken into consideration. The depreciation of buildings can be calculated by taking into account the visible physical condition of the building.

In this technique, it is assumed that the value of real estate consists of two different physical phenomena, land and buildings. Land value is appreciated based on peer approaches. The value of the buildings is determined by the methods mentioned above and they are created by decreasing their share of wear. If the result is in the value appreciation, both of these values ​​are reached.

​

 

Usage areas

In the valuation of properties that are not frequently traded in the market,
If structures with special use are subject to valuation,
When there is no comparable sales information,
When there is an unconventional property or a very slow market,
When there is no income-generating property,
Valuation of unfinished or bidding projects (Source: Ekspermedia.com)
 

​